Cuando se trata de la compraventa de una vivienda alquilada, tanto propietarios como inquilinos deben conocer dos conceptos clave de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): el derecho de tanteo y el derecho de retracto.
Estas figuras jurídicas buscan proteger al arrendatario, garantizándole prioridad en la compra de la vivienda en la que reside. Sin embargo, también imponen obligaciones al propietario que quiere vender.
En este artículo explicamos qué son, en qué se diferencian, cómo se aplican en la práctica y qué implicaciones tienen para ambas partes.
1. ¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo otorga al inquilino la preferencia para comprar la vivienda que tiene alquilada si el propietario decide venderla.
Esto significa que antes de cerrar la venta con un tercero, el propietario debe notificar al inquilino su intención de vender, indicando:
- El precio de venta.
- Las condiciones de la operación.
- El plazo para contestar, que suele ser de 30 días naturales según la LAU.
Durante ese periodo, el inquilino puede decidir si quiere o no adquirir la vivienda.
Ejemplo: un propietario quiere vender el piso alquilado en 150.000 €. Antes de firmar con un comprador externo, debe ofrecerlo en esas mismas condiciones al inquilino.
2. ¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto entra en juego cuando el propietario no cumple con la obligación de ofrecer primero la vivienda al inquilino o lo hace de forma incorrecta.
En ese caso, una vez realizada la venta a un tercero, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones de la compraventa ya firmada.
Esto significa que el inquilino sustituye al comprador, pagando el mismo precio y respetando los términos pactados.
Ejemplo: un propietario vende el piso por 150.000 € sin avisar al inquilino. El arrendatario se entera y, ejerciendo su derecho de retracto, adquiere la vivienda por esos mismos 150.000 €, dejando sin efecto la compra anterior.
3. Diferencias entre tanteo y retracto
Aunque están relacionados, no son lo mismo:
| Concepto | Tanteo | Retracto |
| Momento de aplicación | Antes de la venta | Después de la venta |
| Acción del inquilino | Puede comprar en las condiciones ofrecidas | Puede anular la venta ya hecha y comprar él |
| Finalidad | Dar preferencia en la compra | Proteger al inquilino si no se respetó su derecho previo |
4. ¿Cómo afecta al propietario?
El propietario que desea vender una vivienda alquilada debe cumplir con ciertos pasos:
- Notificar al inquilino por escrito la intención de vender.
- Detallar precio y condiciones de la operación.
- Esperar el plazo legal de 30 días naturales para que el inquilino decida.
- Solo si el inquilino no ejerce su derecho de tanteo, podrá vender a un tercero.
Si no respeta este procedimiento, corre el riesgo de que el arrendatario ejerza el retracto, anulando la operación.
Además, esto puede generar conflictos legales, pérdida de tiempo y costes adicionales.
5. ¿Cómo afecta al inquilino?
Para el inquilino, el derecho de tanteo y retracto supone una oportunidad única:
- Puede adquirir la vivienda en la que ya vive, evitando mudanzas y cambios.
- Dispone de prioridad frente a cualquier comprador externo.
- Si el propietario incumple, tiene la herramienta legal del retracto para defender sus intereses.
Eso sí, también implica responsabilidad: debe decidir en un plazo breve y contar con financiación lista en caso de querer comprar.
6. Excepciones al tanteo y retracto
No siempre se aplican estos derechos. La LAU establece situaciones en las que el inquilino no puede ejercer tanteo ni retracto, por ejemplo:
- Cuando la venta se realiza a familiares directos del propietario (ascendientes, descendientes o cónyuge).
- Si se vende de forma conjunta con el resto del edificio o viviendas pertenecientes al mismo propietario.
- Cuando el contrato de alquiler lo excluye expresamente (solo válido si el contrato tiene una duración superior a 5 años, o 7 años si el arrendador es persona jurídica).
7. Consejos prácticos para propietarios e inquilinos
Para propietarios
- Notificar siempre de manera fehaciente (burofax, carta certificada) para evitar reclamaciones.
- Respetar los plazos legales antes de cerrar la venta.
- Valorar si negociar con el inquilino directamente puede agilizar la operación.
Para inquilinos
- Estar atentos a las comunicaciones del arrendador.
- Analizar si la compra es una oportunidad real en función del precio y del mercado.
- Contar con financiación aprobada para poder ejercer el derecho en plazo.
El derecho de tanteo y retracto es una herramienta clave en el mercado inmobiliario español que protege a los inquilinos frente a la venta de la vivienda que ocupan.
Para el propietario, supone una obligación legal que puede condicionar el proceso de venta. Para el inquilino, una oportunidad de convertirse en propietario con prioridad frente a terceros.
Cumplir correctamente con este procedimiento evita conflictos, posibles anulaciones de venta y asegura un proceso transparente para ambas partes.
