La nueva Ley de Vivienda en España ha generado un importante revuelo en el sector inmobiliario, tanto entre los profesionales como entre los potenciales compradores y arrendadores. Esta reforma legislativa tiene como objetivo garantizar el acceso a la vivienda digna y asequible para todos los ciudadanos, al tiempo que regula y ajusta la relación entre inquilinos, propietarios y las administraciones públicas. Con un mercado inmobiliario cada vez más dinámico, entender los cambios que trae consigo esta ley es fundamental para los actores involucrados en la compraventa y alquiler de viviendas.
Objetivos de la Nueva Ley de Vivienda
El principal objetivo de la nueva ley es asegurar que todos los ciudadanos puedan acceder a una vivienda digna a precios razonables, especialmente aquellos que se encuentran en situaciones económicas más vulnerables. La nueva Ley de Vivienda en España trae varios cambios clave para el mercado inmobiliario, tanto para propietarios como para inquilinos. Entre los puntos más destacados:
- Definición de gran propietario: Ahora se considera gran tenedor a quienes poseen más de 10 inmuebles urbanos o más de 1.500 m² de uso residencial. En zonas tensionadas, este umbral se reduce a 5 viviendas. Además, se podrán aplicar recargos fiscales a viviendas vacías con más de 2 años desocupadas.
- Limitación de incrementos en los alquileres: Para 2024, se impone un límite del 3% en el precio de alquiler. A partir de 2025, se usará un índice de referencia distinto al IPC.
- Prórrogas en situaciones de vulnerabilidad: Se establece una prórroga de un año para inquilinos en situaciones vulnerables si el arrendador es un gran tenedor.
- Gastos a cargo del arrendador: Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deberán ser asumidos por el propietario.
- Mejora en la protección frente a desahucios: Se amplían las medidas de protección para inquilinos vulnerables, con procedimientos de conciliación en casos de desahucios por grandes tenedores.
- Zonas tensionadas: Las administraciones podrán declarar zonas tensionadas, donde se podrán aplicar limitaciones en los alquileres y conceder prórrogas extraordinarias a los inquilinos.
Incentivos fiscales para los propietarios
La nueva Ley de Vivienda establece varios incentivos fiscales para los propietarios con el fin de fomentar alquileres a precios más asequibles y a ciertos grupos de inquilinos. A continuación se detallan los principales incentivos:
- Reducción del rendimiento neto positivo en zonas tensionadas: Si alquilas una propiedad en una zona tensionada y la renta inicial es al menos un 5% menor que el contrato anterior, tu rendimiento neto positivo se reduce en un 90%, lo que reduce la rentabilidad de la operación para el propietario, pero fomenta precios más bajos.
- Incentivos para jóvenes de entre 18 y 35 años: Si decides alquilar a inquilinos jóvenes entre 18 y 35 años en una zona tensionada, tu rendimiento neto positivo se reducirá en un 70%. Esta medida busca facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes, que históricamente han tenido dificultades para alquilar en zonas de alta demanda.
- Reducción por rehabilitación de la vivienda: Si has realizado obras de rehabilitación en la vivienda en los dos años previos al contrato, la reducción del rendimiento neto positivo será del 60%. Esto busca incentivar la mejora de viviendas existentes, tanto para la mejora del parque inmobiliario como para la disponibilidad de viviendas adecuadas.
- Otros casos: En otros casos, el rendimiento neto positivo se reduce en un 50%. No obstante, si el contrato se firmó antes de la entrada en vigor de la ley, la reducción es del 60%, lo que ofrece incentivos adicionales para los contratos antiguos.
Penalizaciones a las viviendas vacías
La nueva Ley de Vivienda introduce penalizaciones para las viviendas vacías que han estado desocupadas sin justificación durante más de dos años. Si te encuentras en esta situación, podrías enfrentar un recargo del 50% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Si la propiedad lleva más de tres años vacía, el recargo podría llegar hasta el 100%. Además, si tienes dos o más propiedades vacías en el mismo municipio, el recargo podría incrementarse en hasta 50 puntos adicionales.
Sin embargo, hay excepciones que justifican la desocupación, como traslados laborales, problemas de salud, viviendas en proceso de rehabilitación, o propiedades en venta o alquiler durante un período limitado (hasta un año para venta y seis meses para alquiler).
Este enfoque busca incentivar el uso de viviendas vacías y reducir la escasez de viviendas disponibles en el mercado, especialmente en zonas con alta demanda.
La nueva Ley de Vivienda es un paso importante para intentar garantizar el derecho a una vivienda digna para todos, en un contexto de alta demanda y precios desorbitados. Para el sector inmobiliario, esta ley representa una oportunidad para adaptar los negocios a las nuevas regulaciones y explorar nuevas formas de inversión, como el alquiler asequible y la construcción de viviendas protegidas.
