La Inspección Técnica de Edificios (ITE) —o Informe de Evaluación del Edificio (IEE)— es un trámite obligatorio para inmuebles de cierta antigüedad (normalmente a partir de los 45 o 50 años, según la comunidad autónoma) que evalúa el estado de conservación, la seguridad, la accesibilidad y la eficiencia energética del bloque.
Cuando un edificio no supera esta inspección, el informe resulta desfavorable, señalando una serie de deficiencias (leves, graves o muy graves) que la comunidad de propietarios debe subsanar obligatoriamente.
Si estás pensando en vender un piso en un edificio que se encuentra en esta situación, es totalmente normal que te surjan dudas: ¿Puedo vender el piso si la ITE es desfavorable? ¿Quién tiene que pagar las obras de reparación? ¿Se pueden repercutir las derramas aprobadas al comprador?
En esta guía te detallamos el marco legal vigente, cómo afecta este trámite a la compraventa y cómo gestionar las derramas pendientes para cerrar la operación sin sobresaltos ni reclamaciones judiciales posteriores.
1. ¿Es legal vender un piso con una ITE desfavorable?
Sí, es 100 % legal, pero no de cualquier manera. La legislación autonómica y la Ley de Propiedad Horizontal exigen transparencia absoluta en las operaciones inmobiliarias.
Para que la venta sea legal y no pueda ser impugnada por vicios ocultos o falta de información, se deben cumplir los siguientes requisitos antes de la firma en notaría:
- Obligación de informar al comprador: El vendedor debe notificar de forma expresa el estado de la ITE y la existencia de deficiencias arquitectónicas o estructurales.
- Aportación de documentación: Se debe entregar una copia del informe del técnico (arquitecto o aparejador) donde se especifican las patologías detectadas en el edificio.
- Exoneración expresa: Si la vivienda no dispone del certificado de aptitud por ITE desfavorable, el comprador puede exonerar de este documento al vendedor, pero debe quedar reflejado por escrito en la escritura pública de compraventa.
Importante: Ocultar que la ITE es desfavorable o que existen deficiencias graves en la estructura del edificio puede dar lugar a demandas por vicios ocultos, pudiendo rescindir el contrato o exigir una indemnización por daños y perjuicios.
2. Derramas aprobadas vs. Derramas pendientes: ¿Qué dice la ley?
El punto más conflictivo en este tipo de operaciones es determinar quién debe pagar los costes de las obras de reparación necesarias para subsanar la ITE.
El marco normativo de referencia en España es el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el cual establece con claridad el criterio de devengo de los gastos comunitarios extraordinarios.
El criterio de la fecha de devengo
La regla general dictada por la LPH establece lo siguiente:
El pago de las derramas para la realización de obras de conservación o mejora corresponderá a quien sea propietario en el momento del devengo de los importes liquidados.
¿Qué ocurre si la obra fue aprobada pero se paga en plazos futuros?
Este es el matiz donde se generan más confusiones. Supongamos que la junta de propietarios aprobó una rehabilitación de fachada de 12.000 € por vecino para solucionar la ITE, dividida en 24 cuotas mensuales de 500 €.
Si se vende el piso cuando se han pagado 6 cuotas:
- El vendedor ha cumplido pagando las 6 cuotas devengadas hasta el día de la venta.
- Las 18 cuotas restantes, al devengarse (pasarse al cobro) con posterioridad a la escritura de compraventa, corresponden por ley al comprador, salvo que las partes pacten expresamente lo contrario.
3. La libertad de pacto entre las partes
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal fija una norma por defecto, en el derecho civil español prevalece la libertad de pacto (Artículo 1255 del Código Civil) entre comprador y vendedor.
Durante la fase de negociación de la oferta y del contrato de arras, se pueden acordar diferentes fórmulas:
- Pacto estándar (según ley): El comprador asume las cuotas futuras de la derrama sabiendo que se beneficiará de un edificio rehabilitado y revalorizado.
- Descuento en el precio de venta: Es la solución más habitual. Si la derrama pendiente es elevada, el comprador suele negociar una rebaja en el precio final de la vivienda equivalente a la totalidad (o parte) de los costes que le tocará asumir en el futuro.
- Asunción total por parte del vendedor: El vendedor se compromete a dejar liquidada la totalidad de la derrama en el momento de la venta, ingresando el importe pendiente en la cuenta de la comunidad o descontándolo directamente en el cheque de la notaría.
Cualquier pacto que se alcance debe quedar redactado con máxima claridad tanto en el contrato de arras como en la escritura pública.
4. Documentación obligatoria antes de ir a Notaría
Para evitar sorpresas el día de la firma, el vendedor debe recopilar y entregar al comprador o a la agencia inmobiliaria los siguientes documentos:
- Informe de la ITE / IEE: Copia íntegra de la inspección donde figuran las deficiencias detectadas.
- Actas de la Comunidad de Propietarios: Las actas de las últimas juntas donde se haya debatido el resultado de la ITE, la aprobación de presupuestos de obras y la fijación de las derramas.
- Certificado de deuda con la Comunidad: Documento emitido por el administrador o secretario de la finca que acredita que la vivienda está al corriente de pago de los gastos ordinarios y extraordinarios a fecha de la firma.
- Certificado de aptitud (si existiera): En caso de que las obras ya hayan finalizado pero el trámite administrativo esté pendiente de resolución.
5. El impacto de la ITE en la financiación bancaria del comprador
Si el comprador va a solicitar una hipoteca para adquirir la vivienda, el resultado de la ITE cobra una importancia crítica.
Cuando el tasador enviado por el banco acude al edificio y constata que la ITE es desfavorable con deficiencias graves o muy graves (como problemas estructurales, aluminosis o riesgo de desprendimiento), la tasación puede quedar condicionada.
Consecuencias para la hipoteca:
- Denegación del préstamo: Muchas entidades bancarias rechazan conceder hipotecas sobre inmuebles cuya estructura presenta deficiencias no subsanadas.
- Retención de importes: En algunos casos, el banco aprueba la hipoteca pero retiene un porcentaje del dinero hasta que se certifique que las obras de conservación han comenzado o finalizado.
Por ello, si eres el vendedor, es vital aclarar este aspecto desde el primer momento para evitar que la operación se caiga a pocos días de acudir al notario por falta de aprobación bancaria.
6. Pasos para vender con éxito tu vivienda con ITE desfavorable
Si te encuentras en esta situación, sigue este plan de acción para proteger tu operación:
- Obtén toda la información técnica y económica: Habla con el administrador de fincas de tu edificio para saber exactamente qué presupuesto se ha aprobado, cuándo empiezan las obras y cuál es el calendario de cobros de las derramas.
- Ajusta el precio al mercado real: Si el comprador va a tener que hacer frente a derramas importantes a corto plazo, refleja esa circunstancia en un precio competitivo que compense la inversión futura.
- Redacta un contrato de arras blindado: No utilices plantillas genéricas de internet. Asegúrate de que el contrato refleje que el comprador conoce el informe de la ITE y la situación de las derramas pendientes.
- Acude preparado a la Notaría: Facilita la labor del notario entregando la documentación previa sobre la ITE para que redacte la cláusula de exoneración correspondiente sin demoras.
Conclusión
Vender un piso en un edificio con deficiencias en la ITE es un procedimiento perfectamente viable si se gestiona con transparencia, información rigurosa y buen asesoramiento legal.
La ley protege al comprador frente a la ocultación de datos, pero permite absoluta libertad para acordar cómo se reparten las cargas económicas futuras. Apoyarte en profesionales del sector inmobiliario y legal te garantizará que las derramas queden claramente asignadas y que la venta se cierre con total seguridad para ambas partes.
