El alquiler vacacional o la gestión de Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Andalucía se ha consolidado como una de las opciones más rentables para los propietarios de inmuebles. Ciudades costeras como Cádiz, Málaga o Almería, junto con grandes núcleos urbanos como Sevilla, atraen cada año a millones de turistas.
Sin embargo, obtener rendimiento de una vivienda turística implica asumir una serie de obligaciones fiscales con la Hacienda pública estatal (AEAT) y, en su caso, con la administración autonómica y local. Desconocer la fiscalidad del alquiler vacacional puede derivar en sanciones o en un pago indebido de impuestos.
A continuación, analizamos de forma clara y detallada la tributación del alquiler vacacional en Andalucía para personas físicas (particulares).
1. IRPF: ¿Cómo tributan los ingresos del alquiler vacacional?
La forma en que debes declarar los ingresos en la declaración de la Renta (IRPF) depende fundamentalmente de un factor: si prestas o no servicios propios de la hostelería.
Opción A: Sin servicios de hostelería (el caso más habitual)
La gran mayoría de los propietarios de viviendas turísticas en Andalucía se limitan a ceder el inmueble y realizar tareas básicas como la limpieza a la entrada y salida de los huéspedes, el cambio de lencería (sábanas y toallas) o el mantenimiento básico de la vivienda.
En este supuesto, los ingresos obtenidos se consideran Rendimientos del Capital Inmobiliario.
- Cómputo de ingresos: Se declara el rendimiento neto, que es el resultado de restar a los ingresos brutos cobrados de los huéspedes los gastos deducibles.
- Sin reducción del 60% / 50%: Es muy importante tener en cuenta que el alquiler vacacional NO se beneficia de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF. Se tributa por el 100% del rendimiento neto.
- Tributación por días ocupados vs. no ocupados:
- Días alquilados: Los ingresos se integran en la base imponible general y tributan al tipo progresivo del IRPF. Los gastos fijos del inmueble se deducen proporcionalmente a los días que ha estado alquilado.
- Días no alquilados (vivienda vacía): Durante el tiempo que la vivienda no está reservada ni ocupada por el propietario, genera la correspondiente imputación de rentas inmobiliarias (habitualmente el 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble, prorrateado por los días no alquilados).
Opción B: Con servicios propios de la hostelería
Si durante la estancia del huésped se ofrecen servicios característicos del sector hostelero (recepción continua, limpieza diaria de la habitación, cambio diario de lencería, servicio de restauración, consigna, etc.), la Agencia Tributaria considera que existe una actividad económica.
En este caso, los ingresos tributan como Rendimientos de Actividades Económicas. El propietario debe darse de alta en el censo de empresarios (Modelo 036 o 037) en el epígrafe correspondiente (IAE 685 o similar) y presentar los pagos fraccionados trimestrales del IRPF (Modelo 130).
2. Gastos deducibles en el IRPF
Para optimizar la liquidación del IRPF, es fundamental conservar todas las facturas a nombre del titular de la propiedad. Los gastos deducibles se clasifican en dos categorías:
A) Gastos totalmente deducibles (vinculados al 100% al alquiler)
Son aquellos gastos generados exclusivamente por la actividad turística:
- Comisiones de plataformas de reserva (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.).
- Gastos de gestión o honorarios de agencias de administración inmobiliaria.
- Gastos de limpieza de entrada y salida de huéspedes.
- Productos de bienvenida (amenities), lavandería y reposición de enseres dañados.
- Anuncios, publicidad y licencias de software de gestión.
B) Gastos prorrateables (según los días de ocupación)
Son los gastos fijos del inmueble. Solo podrás deducir la parte proporcional correspondiente a los días en que la vivienda haya estado efectivamente alquilada:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasa de basuras.
- Cuotas de la comunidad de propietarios.
- Seguro del hogar o seguro de responsabilidad civil específico para VUT.
- Suministros (luz, agua, gas, internet/Wi-Fi) si los paga el propietario.
- Intereses de la hipoteca (si la vivienda se compró con financiación) y gastos de reparación o conservación del inmueble.
- Amortización del inmueble: Se puede deducir el 3% anual del valor de construcción del inmueble (excluyendo el valor del suelo), prorrateado por los días en que ha estado arrendado.
3. IVA e IAE: ¿Hay que repercutir IVA en el alquiler turísitico?
La norma general establece que el arrendamiento de viviendas en España está exento de IVA.
- Sin servicios hosteleros: Si no prestas servicios de hostelería durante la estancia, el alquiler vacacional en Andalucía está exento de IVA. No tienes que emitir factura con IVA a los huéspedes ni presentar las declaraciones trimestrales de IVA (Modelo 301/303).
- Con servicios hosteleros: Si prestas servicios propios de hostelería, la exención desaparece y debes repercutir el IVA reducido del 10% en cada factura, además de presentar las liquidaciones trimestrales del impuesto.
Atención a las plataformas extranjeras (Inversión del Sujeto Pasivo): Aunque tu alquiler esté exento de IVA, si utilizas plataformas como Airbnb o Booking (con sede en otros países de la UE) y estas te facturan una comisión por sus servicios, debes darte de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI) y autoliquidar el IVA de esa comisión mediante el Modelo 309 o 303 (según tu situación).
4. Obligaciones de información: El Modelo 179
La Agencia Tributaria cuenta con mecanismos automáticos de control para detectar el alquiler vacacional no declarado. Las plataformas intermediarias (Airbnb, Vrbo, etc.) tienen la obligación legal de enviar periódicamente a la AEAT los datos completos de las reservas a través del Modelo 179.
Mediante esta declaración informativa, Hacienda conoce:
- La identidad del titular de la vivienda.
- La ubicación exacta del inmueble y referencia catastral.
- El número de días de pernoctación y las fechas de estancia.
- El importe bruto cobrado por el propietario.
Por lo tanto, la transparencia es total y cruzar los datos de tu declaración de la Renta con la información reportada por las plataformas es un proceso automatizado por la AEAT.
5. La tasa turística en Andalucía: Estado actual
A diferencia de otras comunidades autónomas como Cataluña o Baleares, en Andalucía actualmente no existe una tasa turística autonómica obligatoria para los alojamientos o viviendas de uso turístico.
Aunque en diversos momentos se ha debatido la posibilidad de permitir a los ayuntamientos la implantación de una tasa local por pernoctación, a día de hoy los propietarios de VUT en municipios andaluces no tienen que cobrar ni liquidar ningún impuesto autonómico de este tipo a sus huéspedes.
Recomendaciones finales para el propietario en Andalucía
- Obtén el número de registro VUT: Antes de comercializar la vivienda, asegúrate de haber presentado la Declaración Responsable ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía para obtener tu código de inscripción (VFT/AN/… o VUT/AN/…).
- Guarda todas las facturas: Conserva ordenadamente las facturas de todos los gastos deducibles a tu nombre, con desglose de IVA y datos fiscales correctos.
- Calcula bien el prorrateo: Al hacer la Renta, aplica rigurosamente la proporción de días alquilados para evitar requerimientos de la AEAT sobre la deducción excesiva de IBI o suministros.
Gestionar de forma transparente la fiscalidad de tu alquiler vacacional te permitirá disfrutar de los beneficios de tu inversión con total tranquilidad jurídica y económica. Si tienes dudas complejas sobre deducciones o estructuras de gestión, es aconsejable contar con el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal especializado en el sector inmobiliario.
